Reforma Tributária: o que muda para quem compra, vende ou aluga imóveis

Comprar um imóvel, alugar uma sala comercial ou simplesmente manter aquele apartamento de investimento nunca vai voltar a ser exatamente igual. A Reforma Tributária, formalizada pela Emenda Constitucional 132/2023 e detalhada pela Lei Complementar 214/2025, alcançou o setor imobiliário e criou regras próprias para venda, locação e incorporação de imóveis. Entender essas regras hoje evita surpresas de caixa amanhã.

O novo modelo em poucas palavras

PIS, Cofins, ICMS e ISS estão sendo substituídos por dois tributos novos: a CBS, de competência federal, e o IBS, dividido entre estados e municípios. Juntos formam um IVA dual, com implantação gradual entre 2026 e 2033. O ano de 2026 funciona como fase de teste, com alíquotas simbólicas usadas apenas para validar os sistemas. A cobrança em valores efetivos começa em 2027.

O legislador reconheceu a relevância social do setor imobiliário e criou um regime específico, com alíquotas reduzidas frente ao padrão geral do IVA.

Venda de imóveis

Nas operações de compra e venda, a LC 214/2025 concede redução de 50% sobre a alíquota padrão do IBS e da CBS. Na prática, a carga efetiva sobre esse tipo de operação tende a ficar bem abaixo da alíquota cheia estimada para os demais setores da economia. Um ponto de atenção permanece fora dessa conta: o Imposto de Renda sobre o ganho de capital continua regido pelas regras tradicionais, sem alteração pela reforma do consumo. O ITBI também segue como imposto municipal autônomo, e discute-se em alguns municípios a antecipação do momento de cobrança para o instante da transação, o que reduziria o espaço para o uso de contratos particulares sem registro imediato.

Locação: a mudança mais sentida

Aqui está a transformação que exige mais atenção imediata dos proprietários. A locação passa a ser fato gerador expresso de IBS e CBS, algo que antes não ocorria para pessoas físicas fora de atividade empresarial. A lei prevê redução de 70% sobre a alíquota padrão para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, o que resulta em carga tributária efetiva bem inferior ao percentual cheio do IVA. Para locações residenciais, soma-se ainda um redutor social mensal por unidade alugada, que diminui diretamente a base de cálculo.

Locações por temporada, de até noventa dias, recebem tratamento diferente: equiparam-se a serviços de hospedagem e podem sofrer incidência sem os mesmos redutores. Quem atua com aluguel por plataformas de curta duração precisa revisar essa estrutura com cuidado especial.

Quem entra na conta

Nem todo proprietário se torna automaticamente contribuinte do novo imposto. A habitualidade e o volume de operações definem quem passa a integrar o regime regular do IBS e da CBS. Proprietários com poucos imóveis e receita abaixo dos limites legais tendem a permanecer fora dessa sistemática, mas quem possui carteira maior, opera por meio de holding patrimonial ou pratica locação com frequência precisa avaliar seu enquadramento com precisão técnica.

Pontos que merecem revisão contratual

Contratos de locação e de compra e venda firmados antes da vigência plena das novas regras merecem releitura. Cláusulas sobre repasse de tributos, reajuste e responsabilidade fiscal escritas sob a lógica antiga podem gerar controvérsia quando a nova carga tributária entrar em vigor de forma integral. Empreendimentos em fase de incorporação também contam com regras de transição próprias, ligadas à data de protocolo do registro.

Por que a orientação especializada faz diferença

A reforma trouxe reduções relevantes para o setor, mas sua aplicação depende de variáveis específicas de cada situação: tipo de operação, volume de imóveis, forma de exploração e momento da assinatura de cada contrato. Uma avaliação genérica não substitui a análise do caso concreto, e decisões tomadas sem esse cuidado podem custar caro em pouco tempo.

Este texto tem finalidade exclusivamente informativa e não substitui consulta jurídica individualizada.