Reforma tributária e condomínios: o que muda na taxa condominial
A reforma tributária sobre o consumo já chegou à rotina dos condomínios. A dúvida de síndicos e condôminos é direta: a taxa vai ficar mais cara? A resposta depende de duas perguntas. O condomínio vai pagar imposto? E os serviços que ele contrata vão encarecer?
O que mudou
A Emenda Constitucional 132/2023 criou a CBS, federal, e o IBS, compartilhado entre Estados e Municípios. A Lei Complementar 214/2025, alterada pela Lei Complementar 227/2026, regulamentou os dois. Eles vão substituir PIS, Cofins, ISS e ICMS de forma gradual: 2026 é ano de testes, em 2027 a CBS passa a valer integralmente, entre 2029 e 2032 o IBS substitui aos poucos ISS e ICMS, e o modelo fica completo em 2033. As alíquotas definitivas ainda não estão fixadas.
O condomínio paga imposto sobre a taxa?
Em regra, não. O artigo 26 da Lei Complementar 214/2025 estabelece que o condomínio edilício não é contribuinte de IBS e CBS. A taxa condominial é rateio de despesas e não é tributada.
Há duas exceções:
· Receitas de terceiros. Se as cotas dos condôminos representarem menos de 80% da receita total, o condomínio passa a recolher IBS e CBS sobre as operações com terceiros, como aluguel de espaço para antena, publicidade ou salão de festas a pessoas de fora. Locações e cessões de imóveis têm redução de 70% nas alíquotas.
· Opção pelo regime regular. O condomínio pode escolher ser contribuinte. Passa a pagar sobre todas as operações, mas abate o imposto embutido nas compras. Só costuma compensar com muitas aquisições tributadas e exige cálculo prévio.
Onde o aumento pode aparecer
No preço dos prestadores. Portaria, limpeza, segurança, manutenção, elevadores e administradora passarão a recolher os novos tributos. Serviços que dependem sobretudo de mão de obra geram pouco crédito para abater, e o condomínio, por não ser contribuinte, não aproveita crédito algum. O imposto do fornecedor entra no preço e fica no preço.
Entidades do setor estimam que a taxa condominial pode subir entre 2,10% e 6,50%, conforme o peso dos serviços terceirizados no orçamento. É uma estimativa de mercado, sem garantia. O efeito real varia com o perfil do condomínio, a cidade e o regime tributário de cada fornecedor.
Os funcionários contratados diretamente, em princípio, ficam fora desse novo imposto, pois salário não é fornecimento de serviço. Isso não torna a contratação direta sempre melhor, já que ela traz encargos trabalhistas próprios.
Como reduzir o impacto
· Revisar contratos. Confira cláusulas de reajuste e de repasse de tributos. Exija planilha de composição de custos antes de aceitar aumento justificado pela reforma.
· Cotar e comparar. Compare propostas e reveja escopo e frequência dos serviços.
· Controlar receitas de terceiros. Registre separadamente o que vem de antena, publicidade e aluguel de áreas comuns, para acompanhar a regra dos 80%.
· Avaliar o regime regular. Decida com contador e advogado, após simulação, e com deliberação em assembleia.
· Planejar o orçamento. O Código Civil atribui ao síndico a previsão orçamentária anual (art. 1.348, VI) e exige assembleia anual para aprová-la (art. 1.350). Uma margem para reajustes e um fundo de reserva reforçado evitam cobranças extraordinárias.
· Comunicar com transparência. Explicar a origem dos reajustes reduz conflitos e o risco de inadimplência.
Cuidados finais
O tema ainda evolui, com normas em ajuste e pontos pendentes de regulamentação. Antes de decidir, vale reunir síndico, administradora, contador e assessoria jurídica para analisar os contratos e os números do condomínio.
A reforma não criou imposto sobre a taxa condominial, mas mudou a lógica de custos de quem presta serviços ao condomínio. Quem revisa contratos e acompanha a origem das receitas chega a 2027 em posição mais confortável.
Texto de caráter exclusivamente informativo. Não constitui consultoria jurídica ou tributária, não substitui a análise de caso concreto e não representa promessa de resultado. A legislação pode sofrer alterações.
Leonardo E. Franco
OAB/PR 59.217
